Verkauf eines Tiny House: Bei vorheriger Vermietung gilt zehnjährige Spekulationsfrist

Auch in Deutschland sind sogenannte Tiny Houses ("winzige Häuschen") auf dem Vormarsch. Diese Häuser sind in der Regel nur so groß wie ein Einzimmerapartment und kosten den Bruchteil eines Einfamilienhauses. Bei Bedarf können diese Mobilheime auf ein Fahrgestell montiert, weggefahren und woanders wieder aufgestellt werden.

Aus steuerlicher Sicht war bislang fraglich, ob der Verkauf von Tiny Houses ein steuerpflichtiges privates Veräußerungsgeschäft auslöst, denn grundsätzlich gilt: Werden bebaute oder unbebaute Grundstücke oder grundstücksgleiche Rechte des Privatvermögens innerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist veräußert, muss der realisierte Wertzuwachs als Gewinn aus privaten Veräußerungsgeschäften versteuert werden. Keine Versteuerung muss bei einer Veräußerung binnen zehn Jahren erfolgen, wenn die Immobilie zuvor selbstgenutzt wurde. Nach dem Einkommensteuergesetz muss hierzu eine Nutzung zu eigenen Wohnzwecken entweder im kompletten Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung oder im Veräußerungsjahr und den beiden vorangegangenen Jahren vorgelegen haben.

Der Bundesfinanzhof (BFH) hat jetzt entschieden, dass Tiny Houses zwar keine Immobilien im Sinne der Regelungen zu privaten Veräußerungsgeschäften sind, so dass die zehnjährige Spekulationsfrist für Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte nicht gilt. Gleichwohl stufte der BFH die mobilen Häuser aber als "andere Wirtschaftsgüter" ein, so dass folgende Regelungen des Einkommensteuergesetzes greifen:

  • Selbstbewohnte Tiny Houses: Wurden mit dem Tiny House zwischen Anschaffung und Veräußerung keinerlei Einkünfte erzielt, gilt eine Spekulationsfrist von nur einem Jahr. Erfolgt der Verkauf nach mindestens einjähriger Haltedauer, muss der realisierte Wertzuwachs also nicht als privater Veräußerungsgewinn versteuert werden. Unter diese Fallgestaltung fallen klassischerweise Häuser, die durchgehend selbst bewohnt worden sind.
  • Vermietete Tiny Houses: Wurde das Tiny House in der Zeit zwischen Anschaffung und Veräußerung - wenn auch nur in einem Kalenderjahr - als Einkunftsquelle genutzt (d.h. vermietet), gilt eine verlängerte Spekulationsfrist von zehn Jahren. In diesem Fall kann eine steuerfreie Veräußerung wie bei Grundstücken und grundstücksgleichen Rechten also nur nach zehnjähriger Haltedauer erfolgen.

Der BFH stellte auch klar, dass Tiny Houses keine Gegenstände des täglichen Gebrauchs sind, die das Gesetz komplett von der privaten Veräußerungsbesteuerung ausnimmt.

Im zugrunde liegenden Fall hatte der Kläger von einer Campingplatzbetreiberin ein relativ großes, aber dennoch mobiles Holzhaus mit rund 60 Quadratmetern gekauft, das er vermietete. Vier Jahre später veräußerte er das Mobilheim und erzielte dabei einen Gewinn. Das Finanzamt nahm sogleich ein steuerpflichtiges Spekulationsgeschäft an und besteuerte den Gewinn.

Der Verkäufer setzte sich gerichtlich zur Wehr und argumentierte, dass das Mobilhaus nicht fest mit dem Boden verbunden war und das Grundstück selbst nicht verkauft wurde. Da es sich damit um keine echte Immobilie gehandelt hätte, konnte seiner Meinung nach der private Verkauf auch nicht einkommensteuerpflichtig sein. In erster Instanz vor dem Finanzgericht (FG) bekam er sogar recht. Sowohl er als auch das FG hatten aber nicht bedacht, dass auch für "andere Wirtschaftsgüter" die zehnjährige Spekulationsfrist anzuwenden ist, sofern sie als Einkunftsquelle genutzt worden sind.

Information für: Hausbesitzer
zum Thema: Einkommensteuer

(aus: Ausgabe 02/2023)