Verbilligte Wohnraumüberlassung: Vergleichsmiete muss vorrangig aus Mietspiegel abgeleitet werden

Private Vermieter sind naturgemäß daran interessiert, die Kosten für ihr Mietobjekt in voller Höhe als Werbungskosten abzuziehen. Dieser Plan kann allerdings durchkreuzt werden, wenn sie den Wohnraum zu verbilligten Konditionen vermieten. Das Einkommensteuergesetz schreibt vor, dass eine Vermietungstätigkeit in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufgeteilt werden muss, wenn die tatsächliche Miete unterhalb eines Schwellenwerts von 50 % der ortsüblichen Marktmiete liegt (bis einschließlich 2020: unterhalb von 66 %). Die steuerungünstige Folge dieser Aufteilung für den Vermieter ist, dass er seine Werbungskosten nur noch anteilig abziehen kann (soweit sie auf den entgeltlichen Teil entfallen).

Wer eine verbilligte Vermietung bei vollem Werbungskostenabzug durchführen möchte, ist zunächst einmal an einer verlässlichen und belastbaren Ermittlung der ortsüblichen Marktmiete interessiert, anhand derer er dann die 50- bzw. 66-%-Schwelle berechnen und daran die Höhe seiner tatsächlichen Miete ausrichten kann. Denn geht das Finanzamt später von einer höheren Vergleichsmiete aus als der Vermieter, kann es im Nachhinein zur Kürzung der Werbungskosten kommen.

Der Bundesfinanzhof (BFH) hat nun entschieden, dass die ortsübliche Marktmiete vorrangig aus dem örtlichen Mietspiegel entnommen werden muss. Sind darin Rahmenwerte genannt, kann auf den unteren Wert zurückgegriffen werden. Mit diesem Urteil erhielt eine Vermieterin recht, die eine Wohnung verbilligt an ihre Tochter vermietet hatte. Das Finanzamt hatte die Vergleichsmiete aus der Miete abgeleitet, die von der Vermieterin bei der Vermietung einer anderen Wohnung im selben Haus (an Dritte) erzielt wurde.

Der BFH erteilte dieser Vergleichsberechnung jedoch eine Absage und erklärte, dass der Mietspiegel nur dann außer Betracht gelassen werden könne, wenn er nicht regelmäßig an die Marktentwicklung angepasst werde, fehlerhaft oder nicht auf ein Mietobjekt anwendbar sei. In allen anderen Fällen sei er jedoch die erste Wahl, um die ortsübliche Marktmiete zu bestimmen.

Hinweis: In einem zweiten Rechtsgang muss die Marktmiete bzw. Entgeltlichkeitsquote nun auf der Grundlage des Mietspiegels errechnet werden, so dass es der Vermieterin möglicherweise gelingt, eine vollentgeltliche Vermietung samt ungekürztem Werbungskostenabzug durchzusetzen.

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zum Thema: Einkommensteuer

(aus: Ausgabe 08/2021)